Leitfaden für Vermieter von Ferienunterkünften auf den Kanarischen Inseln

Leitfaden für Vermieter
Foto: William Bout auf Unsplash

Dieser Leitfaden ist sowohl für Vermieter von Ferienunterkünften gedacht, die bereits eine Immobilie vermieten und nun nach Lösungen suchen, um sich an die Regelung des Decreto Royal 933/2021 und an die seit 2.1.2025 geltenden neuen Regelungen des Decreto Royal 1312/2024  anzupassen. Zum anderen wendet er sich an angehende Vermieter von Ferienimmobilien auf den Kanaren, die nach Antworten auf Ihre Fragen suchen und Unterstützung beim Start in die Vermietung benötigen.

Dieser Leitfaden bietet Hilfe zur Anpassung an die Verpflichtungen, die sich aus den Vorgaben des Decreto Royal 933/2021 als auch des Decreto Royal 1312/2024 ergeben. Er bietet detaillierte Informationen und Tipps zum Vorgehen bei der Umsetzung in die Praxis an.

Selbst der beste Leitfaden bleibt ein Leitfaden und kann deshalb nicht alle Fragen beantworten, die sich aus der individuellen Sachlage ergeben. Deshalb biete ich eine persönliche Beratung zu Fragen der Vermietung von Ferienimmobilien. Ich begleite meine Klienten bei der konkreten Umsetzung der Lösungen. Meine Beratung richtet sich individuell nach Ihren Bedürfnissen und Ihren persönlichen Wünschen. Informieren Sie sich über Details auf der Seite: Beratung zur Vermietung von Ferienimmobilien

 

Wie viele Ferienunterkünfte gibt es auf den Kanaren?

Die Kanaren sind beliebt bei Touristen, Überwinterer und Residenten. Die Kanarischen Inseln sind eines der wichtigsten Reiseziele Spaniens. Laut Statistik reisten bis zum Jahresende 2022 rund 12,6 Millionen Touristen auf die Kanarischen Inseln, nur 623.000 weniger als im Jahr 2019, dem Jahr vor Ausbruch der Pandemie.

Einer der Hauptgründe dafür ist das ausgezeichnete Klima der Inseln, welches das ganze Jahr über viel Sonne und angenehme Temperaturen verheißt. Insbesondere im Winter zieht es viele Nordeuropäer hierher. Alleine 5 Millionen Briten und rund 2,4 Millionen Deutsche besuchten 2022 die Inseln. Unter ihnen sind viele sogenannte “Überwinterer”, oftmals Rentner, die für mehrere Monate bleiben oder solche, die bereits eine Ferienimmobilie besitzen. Viele dieser Hausbesitzer vermieten ihre Immobilie während ihrer Abwesenheit, andere besitzen mehrere Ferienwohnungen, die sie das ganze Jahr über vermieten und damit ihr Einkommen erzielen.

Wie ist die Vermietung von Ferienunterkünften aktuell geregelt?

Der Staat hat reagiert und in 2024 und erneut in 2025 gravierende gesetzliche Änderungen erlassen, die den Markt für Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie AirbnB oder Booking verändern werden.  Ausgelöst wurde dies durch den Unmut einen Teil der Bevölkerung, der sich durch Massentourismus (16 Mio Besucher in 2024) zunehmend unwohl fühlt und aufgrund der stark gestiegener Kauf- und Mietpreise ausgegrenzt und aus Wohngebieten verdrängt wird. Hinzu kommen Entscheidungen, die auf europäischer Ebene getroffen wurden und nun in nationales Recht umgesetzt wird. 

Nachfolgend ein Auszug aus der Begründung für den Erlass des Königlichen Dekrets 1312/2024 vom 23.12.2023. Ich empfehle den Lesern dieses Beitrags sich die komplette Begründung auf der Begründung zum Erlass des Königlichen Dekrets 1312/2024 nachzulesen. 

"Jedoch wächst das Volumen der Kurzzeitvermietungsdienste in der gesamten Union, insbesondere in Spanien, erheblich, was auf das Wachstum der Plattformwirtschaft zurückzuführen ist. Obwohl die Kurzzeitvermietung von Unterkünften viele Chancen für Gäste, Gastgeber und das gesamte touristische Ökosystem schafft, hat ihr schnelles Wachstum Besorgnis erregt und Herausforderungen mit sich gebracht, wie z.B. den Rückgang der Anzahl der Wohnungen, die für langfristige Mietverhältnisse zur Verfügung stehen, und den Anstieg der Miet- und Immobilienpreise allgemein. Die europäische Norm geht davon aus, dass dieser Trend als Problem angegangen werden muss, und stellt sicher, dass Informationen über diese Dienstleistungen gesammelt werden, um die Identität des Gastgebers sowie den Standort und die Dauer der angebotenen Dienstleistungen zu ermitteln."

Es gibt dazu auch Gegenstimmen. Insbesondere die Kanarische Vereinigung für Ferienvermietung (ASCAV) wehrt sich und vertritt die Meinung, die Absichten der FECAM und die neue Verordnung ein klares Ziel verfolgt: die kleinen kanarischen Eigentümer daran zu hindern, vom Tourismus zu profitieren und ihn in den Händen einiger weniger zu konzentrieren“. Die Präsidentin des Verbandes, Doris Borrego, erklärte auf einer Pressekonferenz, dass 70.000 kanarische Familien davon betroffen sein werden und „ihre lebenswichtigen Einkommensquellen verlieren werden“. Nach Ansicht des Verbandes handelt es sich bei der Absicht der FECAM um ein „echtes heimliches Verbot von Ferienhäusern, das auch darauf abzielt, dass die legalisierten Häuser innerhalb eines Jahres verschwinden“.

Nach den Berechnungen des Verbandes schaffen die Ferienhäuser „mehr als 37.000 direkte Arbeitsplätze und unterstützen 70.000 Familien auf den Kanarischen Inseln (plus Eigentümer und Verwalter)“. Darüber hinaus weisen sie darauf hin, dass „sie einen wirtschaftlichen Einfluss von mehr als 1.500 Millionen Euro haben, die vollständig in unserem Archipel verbleiben“ und dass dieser neue Versuch der Regulierung „mehr als 27% der Unterkünfte auf den Kanarischen Inseln betreffen wird“.

Welche Änderungen kommen ab 2025 auf Vermieter von Ferienwohnungen zu?

Seit dem 2.1.2025 ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, das die Eigentümer von Ferienimmobilien vor neue Herausforderungen stellt.

Mit dem Königlichen Dekret – Decreto Royal 1312/2024werden alle Eigentümer,  die Ferienunterkünfte in der Kurzzeitvermietung anbieten dazu verpflichtet, eine Vermietungsnummer im zentralen Immmobileinregister zu beantragen. Die Frist dafür ist der 2.Juli 2025. Wer bis dahin diese Nummer nicht hat, kann und darf seine Ferienunterkunft nicht mehr über die Plattformen (AurbnB, booking etc.) vermieten! Und die Plattformen müssen alle Angebote ohne diese Nummer entfernen.

 Eine weitere Voraussetzung ist, dass Vermieter sich bereits an die jüngsten Vorgaben aus dem Jahr 2024 angepasst haben. D.h. sie verfügen über eine offizielle Lizenz zur Vermietung (VV) und sind auf der Plattform des Innenministeriumns SES Hospedajes (deutsch: Beherbung) registriert. Die Plattform ist seit 2024 der zentrale Ort, um die Gästeregistrierung vorzunehmen. Dazu gehören die Erfassung der Identität Name, Ausweisnummer mit Ablaufdatum, der Wohnadresse, sowie der Aufenthaltsdauer. Die Gästegistrierung bei der Guardia Civil entfällt und das Meldeportal ist seit ca. Januar 2025 geschlossen. Auf SES Hospedaje sind auch die Daten zum Ferienobjekt zu machen. Das ist die Anschrift, Größe, Anzahl der Zimmer u.a.

Dank massiver Intervention durch Lobbyverbände der Hotelerie und der Vermieterverbände konnte der geplante Wahnsinn zur Erfassung von Finanzdaten, wie IBAN Nummer, Kredikartennummer mit Ablaufdatum und weiterer sensibler Daten gestoppt werden! 

Die Daten zur Vermietung werden mit denen der Plattformbetreiber abgeglichen. Damit wird sichergestellt, dass der spanische Staat kontrollieren kann, ob die Eigentümer die fälligen Steuern bezahlt haben. Die Gästedaten werden mit den Datenbanken von Interpol abgeglichen, um mögliche Kriminelle zu identifiezieren.

Die Veränderungen im Markt für Kurzzeitvermietung sind somit massiv und werden dazu führen, dass Vermeiter, die sich nicht anpassen können oder wollen aus dem Markt gedrängt werden. Die verbleibenden haben zunächst 5 Jahre Planungssicherheit. Solange soll die neue Vermeiternummer Gültigkeit haben. Sie kann verlängert werden, wenn die Kriterien, die noch definiert werden, erfüllt sind. Der Staatr eröffnet sich damit die Option den Makrt zu stuern und Lizenzen auslaufen zu lassen, was so ist das wohl gedacht, dazu führen wird, dass mehr Immobilien für die Langzeitvermeitung auf den Markt kommen.

So einfach die Anmeldung bei der neuen Plattform klingen mag, es steckt für Vermieter ein erheblicher Aufwand dahinter, alle Forderungen zu erfüllen. Das gilt umso mehr für die Registrierung und den Erhalt der Vermeiternummer aus dem Zentralregister. Ich habe deshalb auf den weiteren Seiten des Leitfadens alle wesentlichen Schritte beschrieben, die Ihnen das Leben erleichtern werden. Wenn Sie nicht gut Spanisch sprechen, wird es vermutlich zu kompliziert und Sie können es nicht selbst organisieren. Ich empfehle Ihnen deshalb, nehmen Sie meine Hilfe in Anspruch.

Beratung zur Vermietung von Ferienimmobilien